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　　临港片区✿★✿◈，并不是普通的远郊板块✿★✿◈，而是上海“十四五”期间重点打造的临港滴水湖核心片区✿★✿◈，一共划分了一环五片✿★✿◈。

　　项目位于105区✿★✿◈，这里是临港金融城核心商务区✿★✿◈，直指“临港版陆家嘴”✿★✿◈，规划导入金融总部✿★✿◈、高端商业✿★✿◈、国际化教育✿★✿◈、优质医疗资源等配套✿★✿◈。

　　但从实地调研结果来看✿★✿◈，105片区的开发进度极为缓慢✿★✿◈，土地与路网开发未成型✿★✿◈，片区内仍有大量土地处于待开发状态✿★✿◈，交通路网施工为主✿★✿◈，项目周边的乔柏路（南北向）也尚未贯通✿★✿◈，整体呈现“碎片化开发”特征✿★✿◈；关键配套落地进度缓慢大浦安娜✿★✿◈，规划的学校仅完成选址公示✿★✿◈，未进入施工阶段✿★✿◈，大型商业综合体无明确完工时间✿★✿◈，医疗配套也是处于规划图纸阶段✿★✿◈。

　　所以从当前的情况来看澳门太阳网城官网✿★✿◈，项目周边的配套仍处于弱势✿★✿◈。两港快线片区楼盘区位上核心的价值点✿★✿◈，通车后4站去浦东枢纽✿★✿◈，并换乘机场联络线✿★✿◈，另外两港快线站到张江副中心✿★✿◈，但值得注意的是✿★✿◈，两港快线年下半年才能通车✿★✿◈，且在临港片区仅设3站✿★✿◈，项目距离两港快线公里✿★✿◈，通勤效率仍较低✿★✿◈。

　　因为临港有60%中小套型的政策要求✿★✿◈，造成了99㎡产品同质化严重✿★✿◈。因此✿★✿◈，在临港清一色的刚需产品矩阵中✿★✿◈，诺德璟宸是存在一些优势的✿★✿◈：一是规划了稀缺洋房产品✿★✿◈，它的容积率是2.25✿★✿◈，不仅做了15-17F的中高层✿★✿◈，也有这里相对稀缺的11F的小高层✿★✿◈，采用1梯2户设计✿★✿◈。

　　二是得房率高✿★✿◈。它的得房率在78-79%✿★✿◈，高于片区普遍的71-74%✿★✿◈，这一优势直接转化为户型空间使用价值上✿★✿◈。比如89㎡户型比竞品元启多了一个卫生间✿★✿◈，99㎡的客厅面宽3.8米✿★✿◈，主卧3.3米✿★✿◈，129㎡则以“四开间朝南+大平层概念”迎合改善需求✿★✿◈，也正因此规划和户型都给到高于平均水平的b+澳门太阳网城官网✿★✿◈。

　　不过✿★✿◈，高得房率在提升户型使用价值的情况下✿★✿◈，也会带来压缩公区面积的弊端✿★✿◈，比如电梯轿厢的宽度✿★✿◈、电梯厅的公共空间✿★✿◈、连廊通道的收窄✿★✿◈，一定程度上影响公区使用舒适度✿★✿◈。

　　在内部装修方面✿★✿◈，包括测评项目在内的临港大部分项目普遍装标都不高大浦安娜✿★✿◈，一般是1500元/㎡的标准✿★✿◈，这个装修用材仅以满足日常生活使用✿★✿◈。

　　从区域市场整体面来看✿★✿◈，105片区当前处于明显的供过于求的失衡状态✿★✿◈，这里的狭义库存已超五千余套✿★✿◈，后续待开发土地还有超过1万套✿★✿◈，庞大的存量与缓慢的销售速率✿★✿◈，带来了整个板块供需矛盾的持续激化✿★✿◈，这就是我们供需给了d的核心原因✿★✿◈。

　　价格战是目前区域最为有效的提升去化的方式✿★✿◈，所以政府给的表价基本是不可能实现的✿★✿◈，经折扣✿★✿◈、返佣等优惠操作后✿★✿◈，片区项目实际折扣幅度集中在 7-8 折区间✿★✿◈，如隔壁的未来港元启实际成交价为2.3万/㎡（8折）✿★✿◈，此价格下8月目前已成交37套✿★✿◈，上实望海实际成交价在2.4万/㎡（7.5折）✿★✿◈，近期月流速上到15套左右✿★✿◈。

　　中铁诺德璟宸虽也推出相应折扣和返现✿★✿◈，但它的折扣力度实际在8.5折左右到了2.5万/㎡✿★✿◈，这与片区客户普遍认可的2.3万/㎡还是存在着心理预期的落差✿★✿◈，因而它的交易表现不佳✿★✿◈。

　　同时✿★✿◈，交付问题处理不好✿★✿◈，也会对项目形成很大影响✿★✿◈，比如说出现的公区儿童设施交付与实际不符合✿★✿◈，外墙涂料鼓包✿★✿◈、开裂等问题✿★✿◈，开发商在问题处理上✿★✿◈，整改效率相对较低✿★✿◈，继而拖累了购房者对这个项目的价值认知✿★✿◈。

　　从数据上看✿★✿◈，它交付前后流速的反差是显著的✿★✿◈：2024年10月 31日首批交付前✿★✿◈，这个项目还能卖到30-40套/月✿★✿◈；而在交付后只能卖10套/月左右✿★✿◈。相反的例子是鹏瑞云璟湾✿★✿◈，它本身是区域内的产品标杆✿★✿◈，交付阶段虽也出现部分问题✿★✿◈，但都能做到积极面对✿★✿◈，快速整修✿★✿◈，因此它的交易还保持了较好的局面✿★✿◈。诺德璟宸是2000套的大社区✿★✿◈，在当前的背景下✿★✿◈，要做好长期抗战的准备的✿★✿◈，建议在交付这个方面还是要做些改进✿★✿◈。临港105片区「中国中铁·诺德璟宸」四期在售中✿★✿◈！推出建面约100-130㎡三房四房✿★✿◈，均价约3万/㎡✿★✿◈！

　　中国中铁·诺德璟宸步行可达开放区或综合区站✿★✿◈，从临港综合区站上车✿★✿◈，3站可达浦东枢纽（浦东机场T3和上海东站）✿★✿◈，换乘机场联络快线站直达张江✿★✿◈，并连接徐家汇✿★✿◈、三林和虹桥等核心地标✿★✿◈。

　　教育方面✿★✿◈，整个片区规划了19所幼儿园✿★✿◈、8所小学✿★✿◈、8所初中✿★✿◈、1所高中和1所国际学校✿★✿◈，教育氛围非常浓厚✿★✿◈。

　　中国中铁·诺德璟宸还自带约3000㎡商业配套✿★✿◈，打造购物✿★✿◈、休闲✿★✿◈、娱乐一条街✿★✿◈，满足业主日常生活需要✿★✿◈！

　　中国中铁诺德璟宸北侧是冬涟河及商业及社区服务设施✿★✿◈，东侧是规划中的滨海湿地公园✿★✿◈，南侧是沪城环路30米宽城市绿带✿★✿◈，项目基于绿地环绕的属性✿★✿◈，打造公园里的未来社区✿★✿◈。

　　自持约3000㎡乐活邻里街区✿★✿◈，购物✿★✿◈、休闲✿★✿◈、娱乐✿★✿◈、餐饮等一体✿★✿◈，让居住者尽享15分钟自由生活场域✿★✿◈。

　　绿建三星标准及超低能耗住宅✿★✿◈，让家更生态✿★✿◈，让生活更随心✿★✿◈，极致考究建筑细节✿★✿◈，构建高品质人居生活✿★✿◈，采用热交换新风系统✿★✿◈、高效中央空调✿★✿◈、太阳能热水系统✿★✿◈、超低能耗围护结构✿★✿◈、雨水回用系统✿★✿◈、海绵城市等绿色建筑技术✿★✿◈，打造家的恒久优雅✿★✿◈。

　　建筑线条简洁现代✿★✿◈，立面材质采用玻璃✿★✿◈、米白色真石漆及深灰色涂料✿★✿◈，基座部分采用米白色真石漆✿★✿◈，现代美学感强烈✿★✿◈。

　　园区规划“两轴一环一带五园”✿★✿◈，融合东西方设计理念✿★✿◈，重塑园林风雅✿★✿◈，采用四时景观✿★✿◈，打造园林生命线✿★✿◈，步步皆景✿★✿◈，让生活与自然相映成趣✿★✿◈。

　　约1.3万㎡中央公园✿★✿◈，陪伴式成长体系大浦安娜✿★✿◈、静谧自然能量体系 ✿★✿◈，沉浸花园社交体系中✿★✿◈，感受生活魅力✿★✿◈。

　　项目单价低（3万/平）✿★✿◈，加上户型更紧凑✿★✿◈，导致总价非常低✿★✿◈，可以说是击穿了滴水湖核心区的新房价格底线✿★✿◈。

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　　广州本地国企珠实地产于近日宣布启动“保价”行动✿★✿◈。“保价”项目覆盖天河✿★✿◈、荔湾✿★✿◈、白云✿★✿◈、增城四区的7个楼盘✿★✿◈，承诺在8月8日至10月15日期间✿★✿◈，购买指定房源可“保价”到年底✿★✿◈，买贵可申请按对应价差的同等价值补偿✿★✿◈，最高补偿20万元物管费✿★✿◈。

　　业内指出✿★✿◈，当前房地产市场仍处于调整阶段✿★✿◈，市场观望情绪尚未消退✿★✿◈，“保价”卖房举措的推出✿★✿◈，为购房者吃下“定心丸”✿★✿◈，也能进一步激活市场置业信心✿★✿◈。

　　事实上✿★✿◈，珠实地产的“保价”行动并非行业个例✿★✿◈，近期此前已有多家房企推行这一策略✿★✿◈。7月4日✿★✿◈，佛山招商华玺发布保价购房承诺函✿★✿◈，将项目“保价购房”活动开展至年底✿★✿◈，若发现降价可进行换房或差价补偿✿★✿◈，保价周期至2026年6月30日✿★✿◈。

　　6月25日✿★✿◈，越秀地产广州区域也发布了相关“保价”卖房措施✿★✿◈，其广州区域的4个楼盘✿★✿◈，在6月25日至6月30日期间约定时间内成交的房源可“保价”到今年年底✿★✿◈。在保价期间✿★✿◈，如有材料证实“买贵”✿★✿◈，客户将有机会获得差额补偿✿★✿◈。

　　同日✿★✿◈，由中交城投与科学城集团联手打造✿★✿◈、位于旗下的广州黄埔区的中交科城・黄埔未来城项目✿★✿◈，推出保价至项目清盘的专项保价函✿★✿◈，并喊出“首开保价 置业无忧”的宣传口号✿★✿◈。该项目承诺✿★✿◈，在6月28日至29日开盘期间购房的客户✿★✿◈，所购房源将享受保价至清盘的权益✿★✿◈；如有降价✿★✿◈，将尊重客户意愿进行差价补偿✿★✿◈、换房或退房✿★✿◈。

　　6月20日大浦安娜✿★✿◈，建发房产厦门区域发布了相关“保价”购房措施宣布✿★✿◈，其厦门岛内的书香五缘✿★✿◈、观雲✿★✿◈、宸启瑞湖✿★✿◈、湖边水库南2025P05地块共计4个项目✿★✿◈，将针对近一年的销售实施保价计划✿★✿◈。

　　而早在2024年✿★✿◈，就有房企已尝试过这一销售策略✿★✿◈。去年9月✿★✿◈，保利发展旗下多个城市的项目就公布了“保价计划”✿★✿◈，覆盖广东保利✿★✿◈、四川保利✿★✿◈、西安保利和温州保利等公司的部分项目✿★✿◈。

　　值得一提的是✿★✿◈，越秀地产的“保价”行动也并非今年首次推出✿★✿◈，在去年10月✿★✿◈，其也推出过“保质✿★✿◈、保价✿★✿◈、保换”政策✿★✿◈，覆盖广州琶洲南TOD等核心项目✿★✿◈。

　　不过✿★✿◈，从当前市场特征来看✿★✿◈，推出“保价”措施的房企以国企及有国企背景的企业为主✿★✿◈，保价项目聚焦一二线重点城市及核心区域✿★✿◈。补偿方式涉及物业费抵扣✿★✿◈、现金差价返还✿★✿◈、换房退房 等不同方式✿★✿◈。在实施时间上✿★✿◈，“保价”期限呈现多样化特点✿★✿◈，或为半年✿★✿◈、一年✿★✿◈，或延伸至项目清盘阶段不等✿★✿◈。

　　业内指出大浦安娜✿★✿◈，当前房地产市场仍处于调整阶段✿★✿◈，市场观望情绪尚未消退✿★✿◈，“保价”卖房举措的推出✿★✿◈，为购房者吃下“定心丸”✿★✿◈，也能进一步激活市场置业信心✿★✿◈。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示✿★✿◈，在房价“止跌回稳”的关键阶段✿★✿◈，品牌房企带头承诺“保价”✿★✿◈，有助于打消潜在客户的跌价顾虑✿★✿◈，坚定其出手的意愿✿★✿◈，从而对稳定市场起到正向引导意义✿★✿◈。

　　同策研究院联席院长宋红卫表示✿★✿◈，从过往案例来看✿★✿◈，这种策略确实能产生一定效果大浦安娜✿★✿◈，尤其是对刚需群体而言✿★✿◈，保价行为至少提供了一道额外的保障✿★✿◈，部分刚需购房者也可能因此被吸引✿★✿◈。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为✿★✿◈，进入下半年以后✿★✿◈，不管是二手房挂牌量攀升✿★✿◈，价格回调✿★✿◈，还是新房之间的竞争✿★✿◈，去化速度等✿★✿◈，市场转弱导致价格预期转向悲观的态势进一步加剧✿★✿◈，购房者决策周期也随之拉长✿★✿◈。而购房者决策周期的延长✿★✿◈，进而导致开发商资金链紧张✿★✿◈，又进一步强化了降价预期✿★✿◈，增加了降价可能性✿★✿◈，因此当前市场迫切需要保价措施来稳定预期✿★✿◈。

　　宋红卫提到✿★✿◈，保价承诺虽看似吸引力十足✿★✿◈，但实际约束力存疑✿★✿◈。从法律层面看✿★✿◈，多数保价协议仅作为宣传材料存在✿★✿◈，未纳入购房合同核心条款✿★✿◈。若未形成书面合同约定澳门太阳网城官网✿★✿◈，保价承诺便如同“空中楼阁”✿★✿◈，一旦未来房价下跌✿★✿◈，购房者可能面临索赔无门的困境✿★✿◈。

　　对此✿★✿◈，相关业内人士提醒购房者大浦安娜✿★✿◈，面对保价政策需擦亮眼睛✿★✿◈、做好功课✿★✿◈：一是✿★✿◈，要明确“保价边界”✿★✿◈，逐条核对合同条款✿★✿◈，确认保价房源范围✿★✿◈、时间期限及✿★✿◈、价格基准✿★✿◈，尤其要厘清“差价及补偿”是现金返还✿★✿◈、物业费抵扣还是其他形式✿★✿◈；二是留存好相关“价格证据”✿★✿◈，同时还要购房前通过截图✿★✿◈、录像等方式保存楼盘实时价格✿★✿◈、销售承诺等关键信息✿★✿◈；三是警惕“附加条件”✿★✿◈，部分保价政策可能与全款支付✿★✿◈、绑定装修等条款挂钩✿★✿◈，购房者需综合测算成本✿★✿◈，避免为追求“保价”权益而接受是否有不合理附加要求大浦安娜✿★✿◈，陷入“看似保价实则多付费”的陷阱✿★✿◈。

　　总体而言✿★✿◈，“保价”购房的核心价值在于以规则稳定市场预期✿★✿◈。对房企来说✿★✿◈，除了在宣传上做好引导✿★✿◈，更需在条款细则中彰显诚意——通过明确降价认定标准✿★✿◈、建立公开透明的价格监督机制✿★✿◈、完善兜底性的纠纷解决途径✿★✿◈，让保价政策从“营销话术”真正转化为“刚性承诺”✿★✿◈。